معاملات متعدد چیست؟

ابطال معامله فضولی

معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

معامله معارض یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله‌معارض است. در طبقه بندی جرایم بر حسب موضوع، جرم معامله ی معارض جزء جرایم علیه اموال و مالکیت به شمار می روند. در این جرم دو معامله معارض یک ‌دیگر توسط مالک اولیه واقع می‌شود که مطابق قانون معامله‌ی دوم […]

معامله معارض

یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله‌معارض است. در طبقه بندی جرایم بر حسب موضوع، جرم معامله ی معارض جزء جرایم علیه اموال و مالکیت به شمار می روند. در این جرم دو معامله معارض یک ‌دیگر توسط مالک اولیه واقع می‌شود که مطابق قانون معامله‌ی دوم حتما باید رسمی باشد.

از نظر قانون زمانی که مال یا ملکی توسط مالک آن بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خریدار نیز مال غیر را خریداری کرده است. بنابراین معامله معارض زمانی صورت می‎گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را با سند عادی (قولنامه) یا سند رسمی به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه های معاملات املاک خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز می‎فروشد.

به عنوان مثال، یک شخص، ماشین یا آپارتمان خود را به چند نفر می‌فروشد. معمولاً در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود اما در دادگاه وی به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است. در ادامه به طور خلاصه به تفاوت این جرم با جرم کلاهبرداری می پردازیم. در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود.

به عبارتی در معامله‌های بعدی به این دلیل که از فروشنده به واسطه فروش مالش به نفر اول، سلب مالکیت شده است، سایر معامله‌ها غیرقانونی می‌شود. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است نیز اعتبار قانونی ندارد.

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

معامله ی معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد ؟

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرده است: «هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.» این ماده در سال ۱۳۱۲ اصلاح شد و جمله «یا عادی» پس از «به موجب سند رسمی»، به آن الحاق شد. این ماده در حال حاضر در خصوص بزه معامله معارض، ملاک عمل مراجع قضایی بوده و قانونی که ناسخ آن باشد، به تصویب نرسیده است.

بنابراین طبق ماده ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک برای احراز جرم در این ماده یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:

• هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

دانستیم که معامله ی اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است. در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می‌کند؛ هر چند قانون گفته است که معامله اول می‌تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک‌برانگیز است؛ زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است.به این ترتیب استثنایی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است.

بر اساس این رای: «نظر به این معاملات متعدد چیست؟ که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل معامله معارض نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

جرم معامله معارض ماهیتا با بسیاری از جرایم مالی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر شباهت دارد. در معامله ی معارض و کلاهبرداری، مجرم در هر دو نوع جرم، دیگران را فریب می‌دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می‌شود. با این تفاوت که جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است. کلاهبرداری عبارت است از بردن مال غیر همراه با سوء نیت از راه‏ متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه.

همچنین شروع به کلاهبرداری نیز همراه با توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر است. برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.

و همچنین در خصوص فروش مال غیر موضوع قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، مصوب سال ۱۳۰۸، شخص مال دیگری را انتقال می دهد ولی در معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت، کسی نسبت به مال خودش معاملات متعدد انجام می دهد، اگر معاملات انجام شده معتبر باشد معامله بعدی او معامله معارض تلقی می شود، به عبارت دیگر می توان گفت که در فروش مال غیر ، شخص اصلاً سابقه مالکیت ندارد. در انتقال مال غیر فقط یک معامله صورت می‌گیرد و جرم مذکور تحقق پیدا می کند در حالیکه در معامله معارض باید دو معامله معارض با یکدیگر واقع شود تا جرم مذکور واقع شود.

همچنین در معامله معارض باید انتقال اول به صورت سند عادی یا رسمی و انتقال دوم به موجب سند رسمی‌باشد در حالیکه در انتقال مال غیر، غیر از حالت فوق الذکر تمامی حالات، انتقال مال غیر باشد.

تعریف معامله فضولی و فروش مال غیر در یک دقیقه

تفاوت انتقال مال غیر با معامله فضولی در چیست؟ ماهیت این دو از لحاظ حقوقی چه تفاوت هایی با یکدیگر دارد؟ با وکیل فروش مال غیر در تهران همراه باشید.

جرم انتقال مال غیر

کسی که مال متعلق به دیگری را با علم و اطلاع از اینکه متعلق به دیگری است، یعنی صاحب و مالک آن مال، شخص دیگری است، به غیر واگذار نماید یا بفروشد، کلاهبردار محسوب شده و مذتکب جرم انتقال مال غیر به دیگری شده است. ماهیت جرم فروش مال متعلق به دیگری، کیفری بوده و در فرض اثبات، یعنی ارائه ادله متقن در مقام اثبات دعوا، بر مرتکب، مجازات بار میگردد.

معامله فضولی چیست؟

معامله فضولی، ماهیتی مدنی داشته و بستر آن، حقوق مدنی کشور ایران است. در معامله فضولی، شخص فضول مال متعلق به دیگری را برای او مورد معامله قرار میدهد. بعنوان مثال برادری باغ متعلق به برادر کوچک تر خود را برای جلب منفعت برای او، به قینت خوبی به فروش میرساند. در اینصورت، معامله صورت گرفته غیرنافذ و نیازمند تنفیذ صاحب اصلی یعنی برادر کوچک تر میباشد. در این فرض هیچگونه جرمی بوجود نیامده لذا ماهیت امر کیفری نمیباشد و هیچ شخصی به مجازات محکوم نمیشود.

تفاوت انتقال مال غیر و معامله فضولی

وکیل انتقال مال غیر در تهران میگوید: در معامله فضولی، فضول فاقد سونیت است. فضول معامله را برای مالک و بنام مالک انجام میدهد. در جرم فروشم ال غیر، شخصی که مال را میفروشد خود را مالک معرفی میکند و دارای سونیت است. بهترین توصیه به شما عزیزان این است که از مشاوره حقوقی وکیل جرم فروش مال غیر در تهران بهره مند شده و اقدامات حقوقی و قانونی لازمه را بعد از صحبت با وکیل کیفری انجام دهید.

عناصری از قبیل سونیت و قصد مجرمانه و انجام معامله به نام خود و معرفی خود بعنوان مالک و صاحب مال، در جرم فروش مال غیر وجود دارد. درحالیکه در معامله فضولی، فضول معامله را به نام صاحب مال و با حسن نیت انجام میدهد.

اسکالپینگ(Scalping) در بازار ارز دیجیتال چیست؟

اسکالپینگ یک استراتژی معاملاتی است که در آن یک معامله گر، از تغییرات کم در قیمت ها در بازه های زمانی کوتاه تر استفاده می کند. در فرآیند همزمان خرید و فروش از پلتفرم‌های مختلف، اسکالپینگ نوع مهمی از معاملات است که در آن معامله‌گران موقعیت‌های خود را در بازارهای متعلق به طبقات مختلف دارایی مانند اوراق بهادار و بورس و فارکس باز و بسته می‌کنند تا از معاملات خود سود کمی کسب کنند. در واقع استراتژی معاملاتی Scalping، نوعی استراتژی معاملاتی است که یک معامله گر از تغییرات اندک در قیمت ارز دیجیتال، در بازه های زمانی کم، بهره می برد. این روش سود را تضمین می کند حتی در شرایطی که قیمت پیشنهادی(قیمت های فروش تعیین شده توسط دارندگان دارایی) تغییر نکند، مگر اینکه برخی از معامله گران علاقه مند به گرفتن قیمت های بازار باشند.

در واقع اسکالپینگ شامل ایجاد و تبدیل یک سهم به پول نقد است، بدون اینکه بر قیمت واقعی بازار اثرگذار باشد. به صورت دقیق، اسکالپینگ یک استراتژی معاملاتی مهم است که در آن یک اسکالپر دارایی های دیجیتال را با قیمت پایین خریده و با فروش مجدد آن ها، سود ناگهانی کسب می کند. بنابراین، در خرید و فروش دارایی دیجیتال در یک روز، اسکالپینگ افزایش فعالیت های خرید و فروش برای ایجاد سود، ناچیز است. همچنین قابل توجه است که سود حاصل از هر تراکنش براساس چند نقطه پایه است (یک نقطه پایه برابر با 0.01٪ است). بنابراین، اسکالپینگ معمولاً زمانی انجام می‌شود که مقدار زیادی سرمایه درگیر باشد و اهرم آن بالا باشد.

اسکالپر کیست؟

اسکالپر فردی است که قیمت خرید و فروش را در بازه‌های زمانی پایین‌تر برای کسب سود پیش‌بینی می‌کند. عملکرد اصلی یک اسکالپر این است که با تنظیم سفارشات با استفاده از محدوده قیمتی خاص در بازار کریپتو، از نوسانات یا تغییرات قیمت استفاده می کند. یک معامله گر باید یک استراتژی قوی برای فروش فوری دارایی های دیجیتال خود داشته باشد زیرا تنها یک خطای جزئی در اسکالپینگ می تواند یک سبد را از بین ببرد. از این رو، پیروی از کارشناسان ارز دیجیتال و استفاده از بهترین شاخص های فنی برای موفقیت در معاملات ارزهای دیجیتال ضروری است. بنابراین، معامله در بازه‌های زمانی کوچک‌تر ایجاب می‌کند که اسکالپرها از بهترین شاخص‌ها استفاده کنند که حرکت‌های قیمتی نزدیک به دقیق را پیش‌بینی نمایند.

اسکالپینگ چگونه کار می کند؟

اسکالپینگ بر این مفهوم استوار است که تمام دارایی های دیجیتال پس از تجربه کاهش قیمت، حرکتی رو به بالا انجام می‌دهند اما پیش‌بینی دقیق تقریباً غیرممکن است. یک اسکالپر سعی می کند تا حد امکان سود کوچکی را به دست آورد که برخلاف مفهوم رایج HODL است. در این حرکت استراتژیک با افزایش تعداد دستاوردها، نتایج مثبتی بدست می آید. این روش غیر معمولی است که یک سرمایه‌گذار دارایی های دیجیتال خود را برای مدت طولانی نگه می‌دارد تا با برنده شدن حتی کمتر یا نیمی از معاملات خود، سود کسب کند. در عوض، از این ایده پیروی می کند که تعداد معاملات موفق باید بسیار بیشتر از ضرر باشد. یک اسکالپر ماهر و موفق در حالی که سود خود را کمی بالاتر از ضرر نگه می دارد، در تلاش است تعداد معاملات برنده خود را حفظ کند.

فرضیه های اصلی اسکالپینگ چیست؟

مفروضات اصلی اسکالپینگ عبارتند از:

• قرار گرفتن کمتر در معرض بازار، احتمال یک رویداد نامطلوب و زیان را کاهش می دهد.
• دستیابی به حرکات کوچک، نسبتا ساده تر است. عدم تعادل بزرگ در مورد عرضه و تقاضا دلیل اصلی تغییرات قیمت است. به عنوان مثال، برای سهام حرکت 0.02 دلاری آسان تر از حرکت 2 دلاری است.
• حرکات بزرگتر کمتر از حرکات کوچکتر انجام می شود. حتی در موقعیت های باثبات بازار، یک اسکالپر می تواند از چندین حرکت کوچک استفاده کند.

مزایا و معایب استراتژی معاملاتی اسکالپینگ

اسکالپینگ از جمله استراتژی هایی است که می تواند سود بالایی به همراه داشته باشد و ضرر در بازارهای مالی ارز دیجیتال را به حداقل برساند. از دیگر مزایایی که این روش معاملاتی دارد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اسکالپینگ یک فرصت معاملاتی مناسب برای افرادی است که تمایلی به نگهداری بلند مدت دارایی های دیجیتال خود ندارند.
• معامله گران مبتدی می توانند بعد از کسب دانش لازم در مورد استراتژی اسکالپ و نوسان گیری، برای افزایش مهارت و بدست آوردن سودهای کوچک، اسکالپینگ را انتخاب کنند.
• از آنجایی که زمان معاملات بسیار کوتاه است، ریسک کمتری به همراه دارد.

به غیر از مزایایی که استراتژی اسکالپ به همراه دارد، معایبی نیز دارد که معامله گران باید در معاملات خود در نظر داشته باشند که در ادامه بررسی می کنیم:

• این روش برای افرادی که مهارت ریاضی و سرعت عمل بالایی ندارند، اصلا مناسب نیست و به احتمال زیاد در صورتی که این افراد با اسکالپینگ اقدام به معامله کنند، شکست می خورند.
• استفاده از استراتژی اسکالپ برای انجام معاملات، استرس داشته و باید به صورت لحظه به لحظه، قیمت ها را دنبال کند.

ویژگی های اسکالپرها(Scalper)

به معامله گرانی که با استفاده از استراتژی اسکالپ معامله می کنند، اسکالپر گفته می شود. برای اینکه بتوان از طریق اسکالپ اقدام به معامله کرد، بایستی دانش و مهارت بالایی داشته و زمان کافی برای ارزیابی تغییرات ارزهای دیجیتال نیز داشته باشید. البته این روش معاملاتی برای تمامی کاربران مناسب نبوده و تنها افرادی می توانند با استفاده از اسکالپ معامله کنند که ویژگی های شخصیتی زیر را داشته باشند:

• علاقه زیادی به هیجان داشته باشند.
• توانایی تصمیم گیری سریع در لحظات حساس را داشته باشند.
• توانایی نشستن طولانی مدت پشت مانیتور برای بررسی نمودارها را داشته باشند.

این نکته را در نظر داشته باشید که معامله گرها برای داشتن مهارت کافی در اسکالپینگ باید زمان لازم را داشته باشند. افراد مبتدی از روش اسکالپینگ در صورتی استفاده می کنند که قصد افزایش سرمایه های خرد را داشته باشند.

راحت ترین استراتژی های اسکالپ در بازار ارز دیجیتال

تمامی استراتژی های اسکالپ در ارزهای دیجیتال، مبتنی بر تحلیل تکنیکال است. یک اسکالپر باید این توانایی را داشته باشد که از تمامی نوسانات بازار استفاده کند. در اصل هدف از انجام این روش، این است که فرد نوسان گیر خود را درگیر سرمایه گذاری نکند و تنها کاری که باید انجام دهد، این است که از مزایای افزایش حجم معاملات استفاده کند و با یک سود کم از آن خارج شود. اغلب اسکالپرهای ارز دیجیتال، از چارت های پنج ثانیه ای در معاملات خود استفاده می کند تا بتواند تغییرات در نمودار را به صورت لحظه به لحظه بررسی کند. به همین دلیل است که اغلب اسکالپرها در طی روز، حداقل 100 ترید انجام می دهند. نکته ای که باید اسکالپر در زمان معامله در نظر داشته باشد، نزدیک نگه داشتن حد ضرر یا Stop Loss نسبت به قیمت خریداری شده است.

انجام معاملات متعدد(High Frequency Trading)

اغلب شرکت های بزرگ برای انجام روش اسکالپینگ، از معاملات متعدد استفاده می کنند. الگوریتمی که در معاملات متعدد استفاده می شود، الگوریتم هوش مصنوعی است. از جمله مهم ترین مزایایی که این نوع الگوریتم دارد، استفاده از ربات های تحلیل بازار است که سرعت بسیار زیادی برای اجرای معاملات خود دارند.

معامله بیت کوین با استفاده از استراتژی اسکالپینگ

برخلاف اینکه ارز دیجیتال بیت کوین در طی چند سال گذشته نوسانات شدیدی را گذرانده اما بیشتر فعالان بازارهای ارز دیجیتال، بیت کوین را یک ارز با ثبات در نظر می گیرند. چرا که ارز دیجیتال بیت کوین نسبت به دیگر آلت کوین های موجود در بازار ارز دیجیتال نوسانات کمتری را تجربه کرده است. بدین دلیل است که میزان سودی که از خرید و فروش بیت کوین به روش معاملاتی اسکالپ و نوسان گیری بدست می آید، کم است اما این نکته را در نظر داشته باشید که ارز دیجیتال بیت کوین نوسانات غیر قابل پیش بینی مانند سایر آلت کوین ها دارد، بنابراین سودی که از این ارز دیجیتال بدست می آید، قابل اعتمادتر است.

استراتژی معاملاتی اسکالپ سودآور است؟

اسکالپینگ نوعی استراتژی معاملاتی سودآور است که میزان موفقیت در آن کاملا به مهارت معامله گر مربوط است. معامله گری که می خواهد با استفاده از استراتژی اسکالپ، معامله انجام دهد، بایستی در مورد فاکتورهای بازار ارز دیجیتال آگاهی کامل داشته باشد و از تجربه کافی در این زمینه و تحلیل اخبار بازارهای مالی برخوردار باشد. به غیر از این مواردی که در این قسمت گفته شد، اسکالپر باید توانایی پذیرش ضرر و زیان در معاملات را داشته باشد و برای خروج از بازار، باید برنامه مشخصی داشته باشد. افراد بسیاری هستند که در زمان های ضرر در بازارهای مالی، تحت تاثیر احساسات خود قرار می گیرند و نمی توانند خود را برای خروج از بازار متقاعد کنند و همین مورد موجب می شود که ضررهای سنگینی در بازارهای مالی داشته باشند.

بهترین اندیکاتورهای استراتژی اسکالپ در بازارهای ارز دیجیتال

اندیکاتورهای استراتژی اسکالپ، اصلی ترین ابزار تحلیل تکنیکال است که همیشه مورد توجه معامله گران در بازار ارزهای دیجیتال قرار گرفته است. با استفاده از اندیکاتورها، راحت تر می توان در بازارهای مالی تصمیم گیری کرده و از فرصت های معاملاتی استفاده کرد. مناسب ترین اندیکاتورها برای استراتژی اسکالپ شامل موارد زیر است:

اندیکاتور RSI

از جمله اندیکاتورهای مهم در تحلیل تکنیکال، اندیکاتور RSI است که استفاده از آن برای کاربران مبتدی بسیار مناسب است. در صورتی که اندیکاتور RSI بالای 70 باشد، بدان معنی است که دارایی بیش از حد نیاز خریداری شده و در منطقه اشباع خرید قرار دارد و به احتمال زیاد قیمت آن کاهش خواهد یافت. در صورتی که RSI از 30 کمتر باشد، بدان معناست که دارایی مورد نظر بیش از حد فروخته شده باشد. در این صورت است که باید انتظار داشت که قیمت افزایش یابد و این جاست که گفته می شود زمان مناسبی برای خرید است.

حمایت و مقاومت(Support and Resistance)

سطوح حمایت و مقاومت، اهمیت بالایی در تحلیل تکنیکال دارد و در اصل از اتصال نقاط مینیمم بدست می آید. سطوح حمایت برای خریداران اهمیت بیشتری داشته، چرا که در این سطوح، میزان تقاضا بر میزان عرضه غلبه کرده و در نهایت قیمت افزایش می یابد. در مقابل سطوح مقاومت از اتصال نقاط ماکزیمم بدست می آید و زمانی که قیمت به سطوح مقاومت می رسد، میزان عرضه افزایش یافته و در نهایت قیمت کاهش می یابد.

مووینگ اوریج(Moving Average)

از دیگر اندیکاتورهای مهمی که می توان از آن برای اسکالپینگ استفاده کرد، مووینگ اوریج است. این اندیکاتور برای کسب داده های خود از قیمت استفاده می کند تا اطلاعات آماری کاربردی در اختیار تریدرها قرار دهد. این شاخص براساس دوره زمانی تعریف می شود که میانگینی از قیمت های گذشته ارز دیجیتال مورد نظر محاسبه شود.

تکنیک های کاربردی در استراتژی های اسکالپینگ

اسکالپ در بازارهای ارز دیجیتال، سریع ترین روش های معاملاتی محسوب می شوند که معامله گران می توانند از طریق این روش ترید کنند. از تکنیک هایی که می توان برای اسکالپ استفاده کرد شامل:

• کاربران مبتدی بهتر است تمام تمرکز خود را بر روی ترید یک ارز دیجیتال قرار دهند و از ترید کردن چندین ارز دیجیتال به صورت همزمان خودداری کنند.
• هر چقدر نوسان یک ارز دیجیتال بیشتر باشد، بهتر می توان اسکالپینگ نمودار را انجام داد. اما باید این نکته را در نظر بگیرید که ارزهای با نوسان بیشتر می توانند خطرناک باشد و باید با احتیاط عمل کرد.
• در استراتژی های اسکالپ، نباید تمام سرمایه خود را درگیر ترید کنید و تلاش کنید که از اندیکاتورهای تکنیکال مناسب استفاده کنید.

سخن پایانی

در این مقاله به معرفی استراتژی معاملاتی اسکالپینگ پرداختیم. اسکالپینگ به عنوان یکی از استراتژی های مهم در بازارهای ارز دیجیتال محسوب می شود اما معامله گرانی که از این استراتژی معاملاتی استفاده می کنند باید دانش و مهارت کافی در این زمینه داشته باشند. می توان استراتژی اسکالپینگ را یک روش معاملاتی مناسب برای افرادی در نظر گرفت که تازه وارد بازارهای مالی شده اند.

ابطال معامله فضولی

تصرف در ملک مختص به مالک و ماذون از قبل او می باشد؛ بنابراین هر کس به جز مالک و نماینده قانونی او اقدام به انعقاد قرارداد راجع به عین یا منفعت ملکی نماید، معامله مزبور فضولی و غیر نافذ است. اگر معامله مزبور از سوی مالک تنفیذ شود، صحیح و در غیر این صورت باطل است. در فرض رد معامله از سوی مالک و جهت تثبیت بطلان چنین معامله ای نزد دادگاه، مالک می تواند با تقدیم دادخواستی، ابطال معامله فضولی را تقاضا نماید.

ابطال معامله فضولی

موارد ابطال معامله فضولی

به طور کلی انعقاد معامله از سوی غیر مالک، فضولی محسوب می شود. همچنین در صورتی که وکیل یا نماینده مالک با خروج از حدود اختیارات خود، اقدام به انعقاد معامله نمایند نیز، اقدام وکیل یا نماینده فضولی است. برای مثال وکیلی که پس از عزل خود توسط مالک، معامله ای را منعقد نموده و یا در زمان معامله، علی رغم وجود تکلیف قانونی، غبطه و صلاح موکل را رعایت نکرده، فضول محسوب می شود. اگر وکیل در فروش، از حدود اذن موکل که در قرارداد معین شده تجاوز کند، اقدامات وی فضولی است و صرف داشتن وکالت، موجب نفوذ اقدامات خارج از اذن وکیل نخواهد بود.

در چنین مواردی معامله، فضولی و غیر نافذ است. اگر مالک، معامله فضولی را قبول و تنفیذ کند، معامله صحیح و در صورت رد معامله فضولی از سوی مالک، اقدامات صورت گرفته از سوی شخص فضول باطل است. بنابراین معامله فضولی از ابتدا باطل نیست و پس از رد مالک یا قائم مقام او، باطل خواهد شد.

رد معامله فضولی توسط مالک

مالک و قائم مقام او حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را دارند. در صورت تنفیذ، معامله صحیح و واجد کلیه آثار حقوقی خود می باشد؛ اما در صورت رد، معامله از ابتدا باطل تلقی می شود؛ حتی اگر رد معامله فضولی چندین سال بعد از تاریخ انعقاد معامله باشد.

همچنین حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی، موجب صحت اقدامات فضول نخواهد بود؛ حتی اگر مالک علی رغم حضور در مجلس عقد، سکوت کرده و نارضایتی خود را اعلام نکند.

اگر مالک پس از اطلاع از وقوع معامله به صورت فضولی، آن را نپذیرد، می تواند رد معامله را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اعلام نماید و به منظور تثبیت بطلان قرارداد نزد مرجع صالح، مبادرت به طرح دعوای ابطال معامله فضولی نماید.

البته مالک ملزم به اعلام اراده خود مبنی بر رد معامله فضولی نیست و می تواند نارضایتی خود را به صورت ضمنی اعلام کند. برای مثال اقدام مالک در انتقال منافع یا عین ملک موضوع معامله فضولی به شخص ثالث، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به همان ملک و … می تواند موید رد معامله فضولی از سوی مالک باشد.

ضمنا مالک ملزم به اعلام رد یا تنفیذ، بلا فاصله پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی نیست و می تواند اعلام اراده خود را به تاخیر بیاندازد و الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی فاقد وجاهت قانونی است. در چنین شرایطی اگر طرف معامله با فضول، نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، می تواند معامله را فسخ کند.

در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم است.

مسئول خسارات وارده به ملک موضوع معامله فضولی

در صورتی که فضول، ملک را به تصرف خریدار داده باشد و مالک، معامله را رد کند، جبران خسارات وارده بر ملک بر عهده خریدار متصرف است. همچنین خریدار مکلف است اجرت المثل ایام تصرف را نیز به مالک بپردازد. اگر خریدار، ملک را تحت تصرف خود نگرفته باشد، نسبت به خسارات وارده بر ملک مسئولیتی نخواهد داشت؛ به عبارتی ضمان عین و منفعت موکول به تصرف است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی

دعوای ابطال معامله فضولی، دعوای مالک است علیه فضول و خریدار که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

نحوه اجرای رای ابطال معامله فضولی

حکم دادگاه مبنی بر ابطال معامله فضولی فاقد جنبه اجرایی است. بنابراین صدور اجرائیه در این دعوا موضوعیت ندارد.

(رای: 10 امتیاز: 3.4 )

22 پرسش و پاسخ . ارسال پرسش و پاسخ جدید

سلام اگر در معامله فضولی خریدار ازفضولی بودن معامله آگاهی داشته باشد. آیا باز هم در صورت باطل شدن معامله می تواند از فضول خسارت دریافت کند یا قاضی او را شریک جرم می داند؟ ممنون

سلام خیر مطالبه خسارت تنها در صورتی امکانپذیر است که اصیل از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد .

سلام و عرض ادب
شرمنده مزاحم حضور میشم
جسارتا یک سوال حقوقی داشتم از حضورتون و درخواست دارم اگه برای این مشکل بنده وکیلی در نظر دارید به بنده معرفی بفرمایید.
زمینی رو سال ۹۴ در تنکابن از فردی بنام ش.م که خودش صاحب مشاورین املاک بود خریدم. بصورت قولنامه ای.
بعد مهر شورای روستا رو هم گرفتم و چند ماه بعد سند تک برگ رو هم اقدام کردم و گرفتم. قیمت اون زمین ها الان حدود ۳۰ برابر شده.

الان فردی پیدا شده بنام آقای م.م که ادعا داره فروشنده ی اولیه مجموعه ی اون زمین ها به فردی که من از ایشون خریدم یعنی آقای ش.م هستند (زمین من هم جزئی از اون هاست). ایشون یعنی آقای م.م پارسال یعنی ۹۹ شکایت کرده که مبلغ معامله رو کامل نگرفته و طبق قولنامه ای که داشتند، معاملشون فسخه. (گویا در معامله این حق فسخ در صورت عدم پرداخت کامل ثمن‌معامله برای فروشنده حفظ شده است.)
و بعد رفتن و ورودی زمین ها رو دیوار کشیده.

در ادامه هم دادگاه بدوی و حتی تجدید نظر به نفع ایشون یعنی آقای م.م حکم صادر کرده. بر این اساس سند های من که شش دانگ هم هستند باطل میشه.
البته آقای ش.م به دیوان هم اعتراض زده که معلوم نیست جوابش اومده یا نه.
ضمنا ایشون یعنی آقای ش.م هیچ کدوم از دادگاه ها رو حضور پیدا نکرده. گویا الان هم فراریه.

اولا بصورت کلی آیا اگر رای دیوان هم به نفع م.م باشه، امیدی هست که بتونم زمین ها رو دوباره پس بگیرم؟ به نظرتون شکایتی انجام بدم؟ بنظرم اگر عدوانی کنم دیگه سخته به زمینها برسم. نهایتا به پول خریدم که خیلی ناچیزه میرسم.

ضمنا آیا مشکوک نیست که چرا آقای م.م پس از چندین سال پیداشون شده؟ اگه گناه نکنم، من حتی شک دارم که اینها باهم دست به یکی و تبانی کرده اند و می خوان با این داستان زمین ها رو دوباره صاحب بشن. حالا یا از همون اول و سال های ۹۰ یا ۹۱ برنامه چیدن یا پارسال به فکرشون رسیده.
لطفا اگر فکر میکنید ممکنه به نتیجه ای برسم یک وکیل خبره که تبانی هم کار کرده باشند معرفی بفرمایید.
ضمنا زمین ها در تنکابن هستند و خودم ساکن تبریزم.
متشکرم و شرمنده مزاحم حضورتون شدم
شرمنده یک سوال یادم رفت از حضورتون بپرسم.
آیا اگه تبانی کرده باشن، زمین ها بهم برمیگرده؟ چون فکر کنم فروشنده اولیه یا همون م.م واقعا صاحب زمین هاست
و اینکه ایشون که رای قطعی تجدید نظر به نفعشون شده، میتونه تا زمانی که رای دیوان بیاد زمین ها رو بفروشه؟

سلام احتمال اینکه ممکن هست کلاهبرداری و تبانی باشد بله وجود دارد
مدارک شما باید حتما بررسی شود

سلام. بنده سال 85 یک قطعه زمینی به مساحت 10 هزار متر مربع را خریداری کردم که در مبایعه نامه اشتباها نوشته شده هزار متر مربع و تمام پول را پرداخت کردم اما به تازگی متوجه شدم زمین جزء اراضی ملی می باشد. به فروشنده مراجعه کردم می گوید اطلاعی از ملی شدن نداشته و حاضر است مبلغ ثمن را به من برگرداند می خواستم ببینم آیا می توانم مبلغ ثمن را به نرخ روز از ایشان مطالبه کنم؟

باسلام. با توجه به اینکه مبیع مستحق للغیر بوده است شما می توانید خسارات ناشی از کاهش ارزش پول خود را طبق نظر کارشناس مطالبه نمائید.

سلام. بنده در تاریخ 4/5/99 ملکی را خریداری کردم که ابتدا در یک برگه عادی مشخصات طرفین و مبلغ ثمن را نوشتیم و در همان زمان بنده 200 میلیون تومان پرداخت کردم قرار شد 4 روز بعد الباقی ثمن را به صورت یکجا پرداخت کنم و مبایعه نامه با کد رهگیری تنظیم کنیم. همچنین نوشته بودیم چنانچه در آن روز من حاضر نشدم مبلغ 200 میلیون بابت خسارت پرداخت کنم که من در آن روز نتوانستم پول را فراهم کنم و چند روزی مهلت خواستم که فروشنده یک هفته بعد ملک را به شخص دیگری فروخت و سند رسمی هم به نام او منتقل کرد من شکایت کیفری انتقال مال غیر مطرح کردم که رد شد الان می خواستم ببینم چه دعوایی باید مطرح کنم؟

باسلام. از سوال شما می توان اینگونه برداشت نمود که قرارداد شما وعده بیع بوده و شرط شده بود چنانچه شما 4 روز پس از این قرارداد (قولنامه) حاضر شوید و تمامی ثمن را پرداخت نمائید مبایعه نامه اصلی تنظیم می گردد و چون شما در روز مقرر حضور نیافتید فروشنده این اختیار را داشته که ملک را به شخص دیگری بفروشد و مبلغ 200 میلیون تومان شما نیز بابت خسارت متعلق به فروشنده می باشد.

باسلام. بنده معاملات متعدد چیست؟ از برادرم یک وکالت در فروش برای زمینی که داشتند گرفتم و قرار شد که من این زمین را با وکالتی که به من دادند بفروشم و کل مبلغ را به ایشان انتقال دهم. یک خریدار پیدا کردم و نصف پول را هم گرفتم و قرار شد نصف دیگر را بعد از سند زدن به من بدهد ولی ایشون برای سند زدن بنده رو معطل کردن و از اونجایی که برادرم به کل مبلغ زمین احتیاج داشت زمین را به یک خریدار دیگری که خودش پیدا کرده بود فروخت. الان می خواستم ببینم کدوم معامله صحیح است و چیکار باید کرد؟

باسلام. با توجه به اینکه شما از مالک وکالت داشتید و ملک را طبق اختیاراتی که داشتید فروخته اید معامله شما صحیح بوده و برادرتان حق نداشته ملک را مجدد به شخص دیگری بفروشد و خریدار در مبایعه نامه شما می تواند علیه ایشان شکایت انتقال مال غیر مطرح نماید.

سلام. بنده ملکی را از فردی خریداری کردم که الان 5 سال از آن معامله میگذره. بعد از 5 سال متوجه شدم که ملک به نام همسر اون فرد بوده. با ایشان که صحبت کردم رضایت داشتند ولی درخواست مبلغ اضافه تری داشتند. می خواستم ببینم الان بعد از گذشت چند سال ایشان می تونن همچین درخواستی داشته باشند؟ چگونه باید پیگیری بکنم؟

باسلام. با توجه به اینکه مورد معامله متعلق به دیگری است معامله فضولی بوده و مالک باید آن را قبول نماید در غیر اینصورت معامله شما باطل می گردد.

سلام. بنده یک زمینی رو از فردی خریداری کردم که بعد از معامله فهمیدم زمین به نام برادر این آقا بوده و در زمان انعقاد معامله از این قضیه اطلاعی نداشتم. سند زمین هنگام خرید در رهن بانک بود و قرار شد تا وقتی سند از رهن بانک خارج نشده ایشان اقدامی جهت وصول چک آخر نکنند. بنده از ایشون به عنوان فروش مال غیر شکایت کردم. در دادگاه برادر این آقا گفتند که از معامله آگاهی داشتند و زمین خودشون رو با برادرشون معاوضه کردند و هیچ سندی بابت این معاوضه ارائه ندادند و فقط در صورتجلسه ذکر کردند که زمین رو با برادرشون معاوضه کردند. می خواستم ببینم الان بنده چه کاری می تونم انجام بدم؟

باسلام. با توجه به اینکه مالک اصلی اقرار نموده که راضی به انجام معامله می باشد بنابراین معامله شما صحیح بوده و این موضوع کاملا به نفع شما می باشد و چنانچه ایشان نسبت به فک رهن اقدام ننماید شما می توانید الزام ایشان را به فک رهن از دادگاه بخواهید.

سلام وقت بخیر خسته نباشید
سوالی داشتم ممنون اگه راهنمایی بفرمایید
شخصی از طریق معامله فضولی متعدد زمین بنده را تصرف کرده
برای خلع ید آیا دادخواست ابطال معامله فضولی (به طرفیت کل اشخاص) به همراه خلع ید باید ارائه داد
یا خلع ید به تنهایی کافی است

سلام بله دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و خلع ید و اجرت المثل را همزمان در یک دادخواست میتوانید مطرح کنید.

سلام. پدر بنده حدود 20 سال پیش فوت کرده و ما طی تقسیم نامه اموال ایشان را تقسیم کردیم اما از همان زمان زمین ها دست برادرم بود و کار می کرد تازگی متوجه شدم که بخشی از زمین را که مال من بوده فروخته الان می توانم معامله را باطل کنم؟

با سلام. بله شما می توانید ابطال معامله را به جهت فضولی بودن بخواهید.

سلام. بنده ملکی داشتم که به شخصی وکالت داده بودم برای امور اداری. چون ایران نبودم ایشان در غیاب بنده با اون وکالتنامه اقدام به فروش ملک بنده نموده الان چه کار می توانم انجام دهم؟

با سلام. در صورتیکه وکالتنامه شما صرفاً جهت انجام امور اداری باشد و حق فروش و تنظیم مبایعه نامه به ایشان داده نشده باشد معامله فضولی است و شما می توانید هم دعوای کیفری اقامه نمائید و هم دعوای حقوقی.

سوال. سلام. من در سال 1362 ملکی را خریداری کردم و در سال 1383 دادخواستی به طرفیت فروشنده به خواسته صدور حکم را به اعلام بطلان معامله به سبب مستحق للغیر بودن مبیع و عدم تنفیذ از ناحیه مالکین اصلی تقدیم دادگاه نمودم و همچنین الزام فروشنده را به پرداخت کلیه خسارات و غرامات وارده تقاضا کردم. الان سوال بنده این است که آیا این دعوا فقط به طرفیت شخص فروشنده امکان پذیر است؟ و اینکه منظور از غرامات وارد به مشتری چیست؟

با سلام. اولاً اگر فروشنده در قسمتی از ملک مالک بوده، معامله نسبت به سهم مشارالیه صحیح خواهد بود، ولی فروشنده می تواند از باب خیار تبعض صفقه تقاضای فسخ معامله را در این قسمت بنماید.
ثانیاً؛ تقدیم دادخواست به طرفیت اشخاص دیگر غیر از فروشنده ضرورت ندارد و در صورتی که مشتری جاهل بوده باشد، دادگاه بدواً برای تعیین غرامات موضوع را به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه کارشناس، حکم بر ابطال معامله ( در قسمتی که مستحق للغیر درآمده) و استرداد ثمن و پرداخت غرامات صادر می کند.

آموزش سرمایه گذاری و معامله

اسپات تریدینگ ساده‌ترین روش انجام معاملات در بازار ارزهای دیجیتال

عبارت تریدینگ در بازار ارزهای دیجیتال و بین کاربران این بازار زیاد به گوش می‌خورد. در واقع به جای استفاده از کلمه انجام معاملات، تریدینگ به کار می‌رود. پس می‌توان گفت در فضای ارزهای دیجیتال زبان انگلیسی و فارسی با یکدیگر ترکیب شده‌اند. یکی…

لوریج چیست؛ استفاده از اهرم در ارز دیجیتال چگونه سود را افزایش می‌هد؟

در پاسخ به پرسش لوریج چیست، به زبان ساده، می‌توان گفت مارجین تریدینگ یا معامله با لوریج به استفاده از سرمایه قرض گرفته‌شده برای سرمایه‌گذاری در ارزهای دیجیتال و دیگر بازارهای مالی اشاره دارد. اگر به معامله با ارزهای دیجیتال علاقه …

خرید و فروش ارزهای دیجیتال، سریع‌ترین راه برای کسب درآمد بیشتر

در حال حاضر به چه کسب و کاری مشغول هستید؟ از قدیم خرید و فروش بیشتر کالاها سود خوبی داشت. البته در خرید و فروش هر کالا باید صبر داشته باشید و آستانه تحمل خود را بالا ببرید. برای مثال اگر قصد خرید و فروش سکه را دارید، باید چند ماه تا چند سال…

معاملات فیوچرز چیست؛ می‌توان از کاهش قیمت هم سود برد!

راه‌های زیادی برای معامله ارزهای دیجیتال وجود دارد، اما معاملات فیوچرز یا آتی یکی از محبوب‌ترین و راحت‌ترین رویکردها است. ممکن است بپرسید معاملات فیوچرز چیست. معاملات فیوچرز به روشی برای سفته‌بازی بر روی قیمت دارایی‌ها، از جمله ارزهای…

کنترل احساسات در ترید ارز دیجیتال، بهترین روش جلوگیری از ضرر مالی

آیا تا به حال در سرمایه‌گذاری‌های ریسکی با احساسات لحظه‌ای و آنی خود درگیر شده‌اید؟ منظور احساس ترس یا شجاعت بیش از حد است. کنترل احساسات در هر شرایطی راه جلوگیری از عواقب بعدی خواهد بود. اما کنترل احساسات در ترید ارز دیجیتال بیش از سایر…

پرتفولیو ارز دیجیتال چیست؟ چگونه ضرر خود را به حداقل برسانیم

پس بازار ارزهای دیجیتال به همان میزان که می‌تواند یک فرصت سودساز باشد، پرریسک هم محسوب می‌شود. بنابراین کسانی معاملات متعدد چیست؟ که به سرمایه‌گذاری در بازار رمز ارزها علاقه‌مند هستند، تکلیف‌شان چیست؟ بهتر است دل به دریا زد و وارد این بازار پرهیاهو شد یا از…

کارمزد تراکنش ارز دیجیتال و هر آنچه باید درباره هزینه معامله رمزارزها بدانید

کارمزد تراکنش ارز دیجیتال و هزینه خریدوفروش بیت‌کوین چقدر است؟ جدا از هزینه‌ای که برای خرید خود بیت‌کوین یا سایر رمز ارزها پرداخت می‌کنیم، هر صرافی ارز دیجیتال هزینه‌ای با نام «کارمزد تراکنش» از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند. در این مقاله…

قرارداد هوشمند چیست؟ هرآنچه باید از قراردادهای هوشمند بدانید

Smart Contract یا قرارداد هوشمند چیست ؟ این سوال افرادی است که در بازار ارزهای دیجیتال فعالیت می‌کنند و با نام قراردادهای هوشمند روبه‌رو می‌شوند. اگر بخواهید معامله‌ای انجام دهید باید شرایط توافق و جزئیات مبادلات خود را در یک قرارداد ثبت…

هودل چیست ؟ استراتژی HODL برای رسیدن به سود

هودل چیست ؟ کافیست چند ساعتی را صرف صحبت کردن با علاقه‌مندان و طرفداران حرفه‌ای ارزهای مجازی کنید و دل به دل آنها دهید. اگر شما تازه به این عرصه پا گذاشته باشید بدون شک این افراد شما را تشویق می‌کنند بیت کوین و رمز ارزهای خود را HODL کنید.…

حد ضرر چیست و چگونه ریسک معاملات را کاهش می‌دهد؟

آیا از ضرر کردن در بازار پرنوسان ارزهای دیجیتال خسته‌اید؟ نگران نباشید، چراکه در بیشتر اوقات به دلیل اطلاع نداشتن از امکانات صرافی‌های ارز دیجیتال، پول‌تان را از دست می‌دهید. زمان آن رسیده تا شما را با قابلیت حد ضرر یا Stop Loss آشنا کنیم.…